大燕文学

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第41章 一锤定音（第2页）

楼叔无奈的笑笑说道：“覃总也是我们公司老资格的总工了，水平很牛的，可能对这个项目了解得不够。”

这肯定不能说秦总的坏话的，不然一个显得公司内部不团结，再一个，那不是表示楼叔不重视这个项目吗。

覃总思索着，盯着图纸，紧皱着眉头，半天说出了一句：“但是覃总调整的方案住宅户型确实要好一些。”

这个大家谁都知道啊，但是鱼与熊掌不可兼得。

段然马上说道：“覃总，是这样的。我先说明一下这两个方案的本质区别。

覃总的方案出发点是以住宅为主来进行构思和设计的。在设计的过程里面是把住宅放在了优先考虑的位置。可以这么说吧，是先设计出了住宅的标准层户型，然后再根据用地的情况结合上部住宅的柱网设计了下面的三层商业和地下室。

我做这个方案呢，是先根据用地的情况，大致的分割了柱网。当然，这个柱网并不是乱来的，结合了商业空间的需求，地下车位的需求以及上部住宅的房间开间需求来确定的，不过原则上是把商业放在首位的，住宅只要能满足要求的情况下是给商业让步的。同时，住宅的核心体在没有设计住宅之前就已经定位好了的，放在了远离街道的一侧靠墙的位置。也就是说，一切都在为商业空间让步，尽量让商业空间完整，柱网规整。包括住宅标准层的设计，也是在商业基本确定了之后才进行设计的。设计的时候也是根据下面商业的柱网进行户型布局。住宅中间的有些房间你可能看起来感觉会有点怪，但是放心，符合规范要求。有些主卧非要后面带个书房，就是为了适应下面柱网的要求，有些做成内阳台；有些房间结合在一起，刚好就形成一个8米的柱跨；有些房间开间比较大，进深很小，外面做个大阳台这都是在尽量满足下面商业空间的基础上同时来调整出合理的户型面积，这些后面住户可以自行改造的。”

说着段然把一张专门套起来的，同时显示商业轮廓、柱网和住宅平面的图纸抽了出来放到了上面指着说道：“你看，我刚才只是那样说可能不好理解，结合这张图纸我们就能够很明显的看出来上下的结构问题。看商业的空间和住宅的柱网是不是很好的结合在了一起。”

楼叔看了后说道：“这样的话，建筑造价就可以降低好多了，不用做结构转换就能满足商业空间的需求。”

覃总则是认真的看着，他的眼睛真的是近视的厉害，戴着眼镜都要爬上去了。

肖强补充道：“是啊，我开始还没觉得，但是段工让我这样做了对比以后，我也觉得确实这样做才是最合适的。这张图是专门套出来表示上下柱网关系的，怕用轴线太专业了，不够直观。”

覃总看了两分钟才坐直了身体，说道：“我看明白了，以前光听你们说，大概知道，但是却不清楚真的做的这么完整，上下一致。原来覃总和我说的是商住是不可能做到像纯商业建筑那样的柱网的。我想想也是啊，住宅的户型七转八弯的，柱子怎么可能那么整齐？不过这样做，户型确实没有秦总那个方案户型好，卖价应该也会差一些。我们销售初步估计差两百元吧。”

段然那个汗啊，确实，这无可争辩。这才是最大的难题，必须好好解释。

楼叔和肖强沉默着，因为覃总说的这个是事实。

段然整理了一下思绪沉着着说道：“首先，覃总你说的很对，这是事实。

但是，我之所这样做这个方案，主要考虑的是我们这个项目的实实在在的利益。我们这个项目应该是以商业为主才对的。咱们来算一笔账。

商业面积，每层约3500平米，3层就是平米。覃总你自己说，现在预计销售价格是多少？”

覃总：“一层大概可以卖到元吧，2层嘛和三层差不多，均价应该能到在6000元以上。这是实际收益了，我们都是划成小摊位出售的。”

段然：“好，那我们算一下......你看看商业销售总价9450万元。

我想咱们方案之所以一直定不下来是有原因的。如果按照以住宅为主来做的话，你看下这个商业的平面，先不讲建筑成本的问题。你们的销售队伍有信心能够买到一样的价格吗？”

覃总犹豫了一下说到：“如果是这样子，我们商业这块销售压力很大，道理很简单啊，因为不好用。就是销售的一直不满意啊，说这个商业没办法出售。”

覃总这时候停了一下，用手扶了扶眼镜，不好意思的说道：“我刚才说的商业的销售价格就是针对以前的商业平面销售团队给出来的价格。如果按照现在的......

他们不敢说能够都卖出去，或者说，至少总价要降低三分之一，要不然不敢签合同。”

段然：“那好，也就是说，原来9450万元的商业销售总价要缩水成6330万，这里就减少了3120万元。

好我们再来看一下住宅的价值。住宅总面积约平米，你们认为的销售价格是多少？说以住宅为主的，户型好的方案。”

覃总：“销售给出的价格估计是在3500元吧。你也知道，这也是中心位置，可以做很多种用途了。现在南江市的住宅价格也就才四千多。”

段然：“是啊，那我们再算一下。住宅销售总价......以住宅为主的户型，销售总价6300万。

我们再算一下以商业为主的户型的住宅销售总价，按照每平米售价少200元，也就是3300元计算......看，是5940万。

这样结果就很明显了。

以商业为主的方案可以签出来的销售总价是商业9450万+住宅5940万=万元。

以住宅为主的方案可以签出来的销售总价是商业6330万+住宅6300万=万元。

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